De verkoop van woningen aan huurders stagneert. Alle inspanningen van corporaties ten spijt, hebben vooral reguliere huizenkopers interesse in een bestaande huurwoning

Service

Homepage

Nieuwsbrief

Adverteren!?

Artikel plaatsen?

Advertenties

Betonrot

Onderhoudsplan

Energielabel nodig?

Bouwtechnische keuring

Actie: Energielabel

De verkoop van woningen aan huurders stagneert.

De verkoop van woningen aan huurders stagneert. Alle inspanningen van corporaties ten spijt, hebben vooral reguliere huizenkopers interesse in een bestaande huurwoning.

‘Vorig jaar verkochten we 95 procent van de huurwoningen aan onze eigen klanten’, zegt manager Jan Arie de Gier van woningcorporatie Vivare trots. De Arnhemse sociale verhuurder was daarmee koploper in de verkoop van huurwoningen aan ‘zittende huurders’, zoals ze in corporatiejargon inmiddels heten. Bij Vivare kochten 227 mensen, met een kleine korting, hun eigen huurhuis.

Daarmee doet Vivare precies wat de overheid en woningmarktvorsers enkele jaren terug zagen als de panacee voor de woningmarkt. De sociale verhuurders moesten een deel van hun bezit verkopen aan huurders. Want, zo was de redenering: eigen huisbezit is goed. Goed voor de buurt, goed voor de huizenbezitters, goed voor de doorstroming op de verstopte huizenmarkt en niet in de laatste plaats: goed voor de portemonnee van de woningcorporatie.

Anno 2005 is van de ambitieuze verkoopplannen van de corporaties weinig meer over. De reden: het lukt de sociale verhuurders maar mondjesmaat huurwoningen te verkopen, en als ze al verkocht worden, zijn het reguliere huizenkopers die de woningen verwerven – zo blijkt uit onderzoek van de Volkskrant. De verkoop aan zittende huurders is in 2005 met vijf procent gedaald, waar de verkoop op de vrije markt juist met 8 procent is gestegen.

Huurders kopen alleen een huis vlak nadat een corporatie de woning te koop aanbiedt, zegt bestuurslid Pieter de Jong van de Amsterdamse corporatie Ymere. ‘Ze kopen in de eerste zes maanden, of ze kopen niet.’ Daarna verkopen corporaties alleen nog woningen aan gewone huizenkopers. Die kopen de woning als een huurder vertrekt uit het pand of huizenblok dat door de corporatie voor verkoop is aangewezen.

Deze aanpak leidt er onvermijdelijk toe dat de verkoop aan zittende huurders stagneert zodra corporaties geen nieuwe blokken meer in de verkoop zetten. Alleen gewone kopers hebben interesse in de woningen die door huurders leeg zijn achtergelaten. Om die reden ging vorig jaar maar 29 procent van de bijna negenduizend verkochte corporatiewoningen naar zittende huurders. De rest – ruim 70 procent – kwam terecht bij anonieme kopers die zich ook op de reguliere huizenmarkt oriënteren.

Ymere verkocht bijvoorbeeld vorig jaar 389 woningen (meer dan 80 procent van de totale verkopen) op de vrije markt. ‘Zittende huurders hebben bij ons het eerste kooprecht en krijgen 10 procent korting,’ zegt bestuurder De Jong van Ymere. Dat is bij lange na niet voldoende om huurders in Amsterdam en Almere over de streep te trekken. ‘Slechts weinigen maken gebruik van de koopregeling, omdat de huurprijs doorgaans relatief laag is ten opzichte van de koopsom.’

Koopwoningen zijn in grote steden duur, terwijl huurders van corporatiewoningen er een relatief lage huur betalen. De keuze tussen huren voor 300 euro of hypotheeklasten van het (drie)dubbele per maand, en dat voor precies hetzelfde huis, is snel gemaakt. Daar komt bij dat veel huurders (ouderen, werklozen, arbeidsongeschikten) te weinig inkomen hebben om zich een hypotheek te kunnen veroorloven.

René van Genugten van de Woonbond, de belangenorganisatie van huurders, is geen fan van het op de markt brengen van huurwoningen. ‘Verkoop van huurwoningen is geen taboe, maar het moet wel zorgvuldig gebeuren’, zegt hij. ‘Er moeten wel genoeg goede huurwoningen overblijven. Verkopen kan, bijvoorbeeld omdat je in een wijk niet alleen maar huurwoningen nodig hebt. Maar als corporaties woningen alleen verkopen om extra vermogen vrij te maken, gaat het mis.’

Om 227 woningen te verkopen, moest Vivare er 1500 in de verkoop zetten. Ook bij de koploper hadden de meeste huurders geen trek in het kopen van hun corporatiewoning. ‘Toch zijn we enorm tevreden dat vooral onze eigen huurders hun woning hebben gekocht,’ zegt manager De Gier van de Arnhemse corporatie.

Dat komt volgens hem doordat Vivare potentiële kopers in de watten heeft gelegd, door informatieavonden te organiseren waar de makelaar, de notaris en de hypotheekadviseur aanschoven. ‘De maandlasten en hobbels werden meteen duidelijk’, zegt hij.

Ook andere corporaties halen van alles uit de kast om huurders alsnog te verleiden tot koop, blijkt uit een overzicht van de brancheorganisatie Aedes. Met terugkoopregelingen, spaarsystemen en kortingen pogen ze de huurders over de streep te trekken. Wonen Limburg heeft zelfs analoog aan het airmiles-spaarsysteem de ‘woonmiles’ in het leven geroepen om trouwe huurders een grotere korting te verlenen.

De Woonbond is kritisch over het geven van grote kortingen aan zittende huurders, zegt Van Genugten. ‘Je geeft geld aan privé-personen, terwijl ze het beschikbare vermogen moeten aanwenden voor volkshuisvesting. Je kunt een trouwe huurder wel enige klantenkorting geven, maar niet te veel.’

Naast korting is vooral de hoeveelheid huurwoningen die in de verkoop gaan bepalend voor succes, zegt directeur Rudy de Jong van Wonen Limburg, de nummer twee op de ranglijst van verkopers. ‘Veel corporaties selecteren slechts enkele huizenblokken voor verkoop, waardoor heel veel huurders mistasten. Wij draaien het om. Alle huurwoningen kunnen verkocht worden, behalve enkele blokken die ongeschikt zijn. Vandaar dat bij ons veel huurders een koopwoning weten te bemachtigen.’

De 1273 woningen die het Arnhemse Vivare in 2005 niet wist te verkopen, worden de komende jaren uitgepond. Zodra huurders vertrekken, worden de woningen vrij op naam (dus zonder kosten koper van circa 8 procent van de woningprijs) aangeboden aan een poule van huurders van Vivare die hebben aangegeven te willen kopen. Lukt dat niet, dan gaan ook bij Vivare de woningen de vrije markt op.

Het laatste nieuws op hoofdlijnen: