Alles over Onderhoud van de woning

Service

Homepage

Nieuwsbrief

Adverteren!?

Artikel plaatsen?

Advertenties

Betonrot

Onderhoudsplan

Energielabel nodig?

Bouwtechnische keuring

Actie: Energielabel

Alles over Onderhoud van de woning.

1. Wie zorgt voor het onderhoud?
Het onderhoud van de huurwoning is verdeeld tussen u als huurder en de verhuurder. In principe komt het kleine onderhoud van de woning voor rekening van de huurder. Het grote onderhoud, vaak aan de buitenkant, is voor rekening van de verhuurder.
In een overzicht is vastgelegd wie welk onderhoud uitvoert (zie overzicht). Dit is vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen (zie Wetten en regels).
In een huurcontract kunnen geen bepalingen worden opgenomen die van bovenstaand Besluit afwijken in het nadeel van de huurder.

2. De verhuurder komt zijn verplichtingen niet na. Wat kan ik doen?
In eerste instantie neemt u contact op met de verhuurder. Het is aan te bevelen om uw onderhoudsklachten schriftelijk te melden. In redelijk overleg probeert u tot een oplossing te komen. Als deze aanpak geen bevredigend resultaat oplevert, bestaan er verschillende mogelijkheden om de verhuurder ertoe te brengen alsnog het onderhoud uit te voeren.

3. Hoe kan ik onderhoud afdwingen?

a. U kunt bij de gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud.
Op grond van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders dan de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen, waarin ze hem oproepen alsnog de reparaties of onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de gemeente de werkzaamheden laten verrichten. De kosten worden dan op de verhuurder verhaald.
Voor meer informatie over deze aanpak kunt u terecht bij de dienst (of afdeling)Bouw-en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen ) van uw gemeente.

b. U kunt een procedure bij de rechter beginnen om de verhuurder te verplichten onderhoudswerkzaamheden uit te voeren.
De rechter zal dan bepalen welke onderhoudswerkzaamheden de verhuurder moet verrichten. De rechter kan de verhuurder een dwangsom opleggen als de verhuurder in gebreke blijft.

c. U kunt uzelf door de rechter laten machtigen om het onderhoud of de reparaties zelf te (laten) verrichten op kosten van de verhuurder.
De rechter bepaalt dan tot welk bedrag u de gemaakte kosten met de huurprijs kunt verrekenen.

4. Kan de huurder zelf gebreken opheffen op kosten van de verhuurder als de verhuurder dit nalaat?
De verhuurder heeft de zorgplicht om gebreken aan de woning op te heffen die voor zijn rekening zijn. Als de verhuurder de gebreken die de huurder hem schriftelijk heeft gemeld, niet opheft geeft het huurrecht de huurder de mogelijkheid om dat zelf te (laten) doen. De huurder kan de kosten verhalen op de verhuurder of in mindering brengen op de huurprijs. De huurder loopt in dat geval wel het risico dat hij door de verhuurder wordt aangesproken voor wanprestatie. Uiteraard moeten de kosten wel redelijk zijn.
Al langer bestaat de mogelijkheid om, bij gebreken aan de woning, huurverlaging aan te vragen in een procedure bij de Huurcommissie. (Zie vraag 5.)
In een huurcontract kunnen geen bepalingen worden opgenomen die van bovenstaande regels afwijken in het nadeel van de huurder.

5. Kan ik huurverlaging aanvragen bij slecht onderhoud?
U kunt als huurder de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen, als uw woning ernstig achterstallig onderhoud of andere ernstige gebreken vertoont. U moet ernstige onderhoudsklachten eerst schriftelijk melden aan de verhuurder. Die heeft dan zes weken de tijd om de klachten te verhelpen. Als hij dat niet doet of geen afspraak met u maakt over herstelwerkzaamheden, kunt tot zes maanden na de melding bij uw verhuurder een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie.
De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om de gebreken of tekortkomingen te herstellen, maar de commissie kan wel besluiten dat u een huurverlaging krijgt als de commissie de onderhoudsgebreken ernstig genoeg vindt.
De huurverlaging is tijdelijk en gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin u schriftelijk melding heeft gemaakt van de gebreken en geldt totdat de klachten zijn verholpen.(Meer informatie zie huurverlaging in dossier Huurcommissie )

6. Wat als de huurder z'n onderhoudsverplichting niet na komt?
Als de huurder z'n verplichtingen, wat betreft het onderhoud niet nakomt, kan de verhuurder hem schriftelijk vragen alsnog dit onderhoud uit te voeren. Daarbij moet een redelijke termijn worden aangegeven om dit te doen. Als de huurder hier niet op ingaat kan de verhuurder drie dingen doen:

Hij kan de huurovereenkomst opzeggen omdat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder hoort te doen.
Hij kan bij de rechter een ontbinding van de huurovereenkomst vragen.
Of hij kan aan de rechter vragen dat de onderhoudswerkzaamheden alsnog door de huurder worden uitgevoerd.
Renovatie

7. Moet een huurder instemmen met een complexrenovatie?
Als de verhuurder een woningcomplex wil renoveren en daarvoor een redelijk voorstel doet, moet de huurder de verhuurder daartoe de gelegenheid geven. Met redelijk wordt bedoeld dat gelet wordt op de belangen van de verhuurder, van de huurder en die van eventuele onderhuurders. De huurder kan daarbij aanspraak maken op vermindering van de huurprijs of op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
Het voorstel tot renovatie moet schriftelijk worden gedaan. Onder renovatie wordt in dit verband verstaan zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.

8. Wanneer wordt een voorstel voor renovatie redelijk geacht?
Een dergelijk voorstel wordt redelijk geacht als van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, 70 procent of meer van de huurders met dat voorstel heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd kan binnen acht weken na de brief van de verhuurder waarin staat dat 70 procent of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, een beslissing van de rechter vragen over de redelijkheid van het voorstel.

9. Kan de verhuurder de huur opzeggen bij renovatie?
De verhuurder behoudt daarnaast echter de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen omdat hij de woning dringend nodig heeft voor renovatie, die niet mogelijk is zolang de woning bewoond is. (Zie dossier huurovereenkomst)

Verandering aan de woning en oplevering aan einde huurovereenkomst
10. Mag de huurder zelf voorzieningen in de woning of aan de buitenkant aanbrengen?

Binnenkant woning
Voor de binnenkant van de woning geldt dat de verhuurder in ieder geval toestemming moet geven als de veranderingen niet de verhuurbaarheid van de woning schaden of niet tot een waardedaling van de woning leiden. Deze toestemming is niet nodig als het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huurovereenkomst zonder al te veel kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd.
Als de verhuurder geen toestemming geeft, kan de huurder aan de rechter vragen om hem te machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen. De rechter zal in ieder geval akkoord gaan wanneer de verhuurder zijn toestemming had behoren te geven. Bijvoorbeeld in het geval van het aanpassen van de woning aan een handicap. In andere gevallen wijst hij de eis van de huurder slechts toe als de verandering noodzakelijk is voor een doelmatige gebruik van de woning door de huurder of het woongenot verhoogt en er geen belangrijke bezwaren van de kant van de verhuurder zijn die zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.
Ook kan de rechter voorwaarden verbinden aan de machtiging tot het aanbrengen van veranderingen. Bijvoorbeeld dat de wijzigingen aan het eind van de huurovereenkomst weer ongedaan gemaakt moeten worden. Ook kan hij op vraag van de verhuurder de huurprijs verhogen als de veranderingen daartoe aanleiding geven.

Buitenkant woning
De verhuurder kan wel weigeren om veranderingen aan de buitenkant van de woning toe te staan. Ook als het gaat om veranderingen die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden weggenomen. Als voorbeeld geldt het plaatsen van een schotelantenne. De huurder heeft dan ook in alle gevallen altijd uitdrukkelijk toestemming van de verhuurder nodig.

11. Hoe dient de woning te worden opgeleverd bij het einde van het huurcontract?
De huurder mag bij het einde van het huurcontract de door hem aangebrachte veranderingen ongedaan maken. Daarbij moet hij ervoor zorgen dat de woning weer redelijk in overeenstemming is met de oorspronkelijke staat. Ook is het zo dat de huurder niet verplicht is geoorloofde veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, tenzij de rechter dat heeft bepaald.

Vergoeding
Bovendien kan de huurder voor de geoorloofde veranderingen die bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, een vergoeding vragen aan de verhuurder. Als de veranderingen een waardevermeerdering van de woning betekenen kan hij eventueel via de rechter deze vergoeding afdwingen.

Opnamestaat aanwezig
Als er bij het begin van de huur een beschrijving van de woning is opgemaakt (opnamestaat), is de huurder verplicht de woning in dezelfde staat op te leveren waarin hij hem volgens de beschrijving heeft aanvaard. Uitzondering hierop zijn de veranderingen waarvoor hij toestemming heeft gekregen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.

Geen opnamestaat
Anders is het als er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. In dat geval wordt de staat waarin de huurder de woning oplevert dezelfde geacht als bij het begin van het huurcontract. De verhuurder zal dan aan moeten tonen dat de huurder de woning in minder goede staat heeft opgeleverd. Dit geldt overigens niet voor huurcontracten die voor 1 augustus 2003 zijn afgesloten. In dat geval wordt geacht dat de huurder de woning in goede staat heeft ontvangen en dat hij die woning weer in die staat moet opleveren. Huurder kan wel proberen tegenbewijs te leveren. Als dat lukt mag hij de woning in de bewezen staat opleveren.

Verhuiskostenvergoeding
12. Mijn huurwoning wordt gerenoveerd en ik moet gedwongen verhuizen. Kan ik een verhuiskostenvergoeding krijgen?
Ja, als u moet verhuizen omdat uw woning gesloopt of gerenoveerd wordt, kunt u hiervoor een vergoeding krijgen.

13. Wanneer is er sprake van renovatie van uw woning?
Volgens de wet betekent renovatie:

Het slopen van een woning waarna op dezelfde plek een nieuwe woning wordt gebouwd, of
het gedeeltelijke vernieuwen van de woning door veranderingen aan te brengen of door de woning te vergroten.
In het algemeen kunnen we zeggen dat er voor renovatie minimaal sprake moet zijn van een vernieuwing van de woning waardoor het woongenot is verbeterd. Hoe lang de werkzaamheden duren speelt hierbij geen rol. Het kan gaan om een kleine of grote renovatie. Als er een verschil van mening is tussen de woningcorporatie en de huurder kan de rechter een uitspraak doen. Die zal dan beslissen of er sprake is van renovatie waarop de verhuiskostenregeling van toepassing is.

14. Wanneer is sprake van noodzakelijke verhuizing zoals bedoeld in de verhuiskostenregeling?
We spreken van een noodzakelijke verhuizing als de noodzaak in verband staat met de renovatie van de woning. Dat wil niet zeggen dat alleen de aard van de renovatie bepalend is of een verhuizing noodzakelijk is. Het kan voorkomen dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor iedere huurder een verhuizing noodzakelijk maakt, maar wel voor huurders waarbij op grond van bijkomende omstandigheden een noodzakelijke reden tot verhuizen bestaat.
Als de woningcorporatie bij een renovatie van mening is dat er geen noodzaak tot verhuizing bestaat, kan ze dit in het renovatievoorstel vermelden. Daarbij kan ze ook zeggen dat er daarom geen aanspraak gemaakt kan worden op de verhuiskostenvergoeding.
Als de woningcorporatie en de huurder van mening verschillen over de vraag of er een verhuiskostenvergoeding betaald moet worden, kan de rechter gevraagd worden een uitspraak te doen. De rechter bepaalt dan of er een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is.

15. Hoeveel verhuiskostenvergoeding krijg ik dan?
Als u een zelfstandige woonruimte (dus geen kamer) huurt van een woningcorporatie krijgt u vanaf 1 juli 2005 minimaal 5.000 verhuiskostenvergoeding. Voor 1 oktober 2005 moeten corporaties (na overleg met de huurders of hun vertegenwoordigers) een reglement vaststellen waarin minimaal de hoogte van de verhuiskostenbijdragen is vastgelegd.
Als u niet huurt van een woningcorporatie (maar b.v. van een particulier of makelaar) is de vergoeding niet wettelijk bepaald. Als u geen overeenstemming bereikt met uw verhuurder over de hoogte van de vergoeding, dan kunt u naar de rechter gaan. Afhankelijk van de omstandigheden bepaalt de rechter dan de vergoeding.

16. Ik huur een kamer en ik moet deze gedwongen verlaten. Hoeveel verhuiskostenvergoeding krijg ik dan?
Dit is afhankelijk van de verhuurder. Een woningcorporatie is verplicht in zijn reglement hiervoor een bedrag op te nemen. Bij andere verhuurders moet u samen met uw verhuurder tot overeenstemming komen. Lukt dit niet, dan kunt u naar de rechter gaan. Deze bepaalt dan een vergoeding die past bij uw omstandigheden.

17. Op 1 mei 2005 heb ik van mijn corporatie gehoord dat ik per 1 oktober 2005 mijn huis uit moet omdat het gesloopt wordt. Krijg ik dan ook 5.000?
Ja, u krijgt altijd minimaal 5.000 als u na 1 juli 2005 gedwongen moet verhuizen i.v.m. renovatie of sloop. Dit geldt alleen als u een zelfstandige woonruimte huurt van een woningcorporatie.

18. Ik verhuis van een huurwoning van een woningcorporatie naar een woning van een andere verhuurder. Krijg ik dan ook 5.000 van mijn huidige verhuurder?
Ja, ook als u verhuist naar een woning van een andere verhuurder krijgt u minimaal 5.000 van uw huidige verhuurder. Dit geldt ook als u verhuist naar een koopwoning.

19.Ik verhuis tijdelijk naar een 'wisselwoning'. Hierna ga ik naar mijn nieuwe huurwoning. Krijg ik nu twee keer een verhuiskostenvergoeding van de corporatie?
Nee, als in het huurcontract van de wisselwoning duidelijk is aangegeven dat het om een wisselwoning gaat voor de duur van de renovatie van de woonruimte, is de corporatie slechts verplicht om één keer minimaal 5.000 verhuiskostenvergoeding te betalen. Dit geldt ook bij verhuizing naar een tijdelijke woning die wordt verhuurd op grond van de Leegstandwet.

20. De corporatie biedt aan om in plaats van 5.000, mijn verhuizing te regelen en mijn nieuwe woning te schilderen en te stofferen. Dit kost volgens de corporatie zeker zo'n 5.000. Mag de corporatie dit doen?
De corporatie mag dit aanbod doen. Op grond van de verhuiskostenregeling is de corporatie echter verplicht om minimaal 5.000 contant te betalen aan de huurder. U hoeft dit aanbod dus niet te accepteren en u kunt in plaats daarvan 5.000 vragen.

21. Mijn woning wordt gerenoveerd en ik krijg 1.000 van mijn gemeente. Krijg ik nu ook nog iets van de corporatie?
Ja, op basis van de verhuiskostenregeling heeft u recht op 5.000. Wel kan de corporatie haar bijdrage verlagen met het bedrag dat de gemeente bijdraagt. Gemeenten en corporaties kunnen hierover afspraken maken.

22. Ik ben vóór 1 juli 2005 verhuisd en heb een verhuiskostenvergoeding gekregen die lager was dan 5000. Kan ik nu alsnog totaal 5000 krijgen?
De verhuiskostenvergoeding van minimaal 5000 is per 1 juli vastgelegd in de regelgeving van het Besluit beheer sociale huursector. Huurders die voor 1 juli 2005 verhuisd zijn, kunnen zich hier dan ook niet op beroepen. Corporaties waren vóór 1 juli dus nog niet verplicht om een verhuiskostenvergoeding van minimaal 5000 te geven.

Bron: VROM

Het laatste nieuws op hoofdlijnen: